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Différentes règlementations s’appliquent lors d’une opération de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Etant à la fois des lieux de travail et des espaces accueillant un public particulier (des touristes), les hébergements touristiques sont de surcroit concernés par des exigences spécifiques dans de très nombreux domaines. Les procédures applicables en matière d’urbanisme ont été réformées et simplifiées à l’automne 2007. Les onze régimes d’autorisations et les cinq déclarations préexistants sont ainsi fusionnés en trois permis et une déclaration préalable. Voici une première découverte de ces questions règlementaires.

Les fondamentaux : règles d’urbanisme

Toute construction ou modification d'un bâtiment, tout aménagement de terrain doit faire l'objet d'une autorisation administrative : permis de construire (PC), déclaration préalable de travaux, permis d'aménager, permis de démolir... Bien connaître les règles d’urbanisme s’appliquant au projet est très important : cela conditionne sa faisabilité même et permet de planifier l’opération en étant le plus réaliste possible. Il convient en effet de prendre en compte les délais d'instruction des autorisations administratives et les périodes de consultation pour avis de l'Architecte des Bâtiments de France, de la commission de sécurité, etc.). Bien connaître les procédures permet aussi d’éviter les obstacles (le plus connu : remise de dossiers incomplets).

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La première étape consiste à rechercher les exigences s’appliquant localement. Commencer par le niveau intercommunal en consultant les documents de planification stratégiques qui intégrent les impératifs du développement durable : le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT). A l'échelle communale, consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), document qui détermine les zones constructibles et le règlement spécifique à chaque zone.

Les règles à connaître sont :

• l'implantation de la construction sur le terrain,
• la hauteur et l'emprise au sol des bâtiments,
• les distances à respecter par rapport aux limites des terrains voisins et aux voies publiques,
• les matériaux autorisés ou interdits pour la construction,
• les couleurs des enduits autorisés,
• les prescriptions en zone inondable,
• le seuil maxima de surfaces constructibles.

Ces informations peuvent être obtenues en Mairie, auprès du service en charge de l'urbanisme.

Il est vivement conseillé de demander un Certificat d'Urbanisme (CU) sur le terrain concerné par le projet, acte administratif qui fait état des dispositions d'urbanisme applicables sur ce terrain. Il précise également - si la demande en est faite - les taxes d'urbanisme auxquelles est soumis le terrain (calculées à partir de la Surface Hors Œuvre Nette multipliée par une valeur au m² fixée par décret). Si une note décrivant le projet envisagé est jointe à la demande, une réponse est apportée sur les conditions règlementaires de réalisation du projet.

Ensuite, les autorisations administratives sont aujourd'hui simplifiées :

• La déclaration préalable de travaux : elle est accordée pour des travaux de construction de faible importance pour lesquels le PC n'est pas nécessaire.
• Le permis de construire (PC) : il est accordé après vérification de la conformité du projet avec les règles en vigueur pour la construction d'un ouvrage.
• Le permis de démolir : il est imposé dans les secteurs protégés comme les secteurs sauvegardés, sites, périmètres de protection des monuments historiques, Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP).
• Le permis d'aménager : cela concerne les opérations d’aménagement tels que les lotissements, les campings, les aires de stationnement, les terrains de sports ou loisirs…

Les démarches relatives à ces autorisations sont à effectuer auprès de la Mairie.

 
La règlementation relative à l’accessibilité

M8_illustration-access   La loi du 11 février 2005 se base sur le principe selon lequel « toute personne handicapée a droit à la solidarité de l’ensemble de la collectivité nationale, qui lui garantit, en vertu de cette obligation, l’accès aux droits fondamentaux reconnus de tous les citoyens ainsi que le plein exercice de sa citoyenneté ». Il en résulte que la personne handicapée doit trouver toute sa place à l’école, accéder au savoir, occuper un emploi, évoluer professionnellement, participer aux activités culturelles et de loisirs… Pour y parvenir, la nouvelle politique du handicap met notamment en place un dispositif collectif, à travers les mesures qui conduisent à l’accessibilité de toutes les composantes de l’environnement. La nouvelle loi instaure l’accessibilité de la chaîne du déplacement définie comme étant le cadre bâti, la voirie, les aménagements des espaces publics, les systèmes de transport et leur intermodalité ainsi que les nouvelles technologies.

Dans le cadre du dispositif départemental d’aide à l’hébergement touristique durable, un accompagnement spécifique par l’Association des Paralysés de France est prévu. N’hésitez pas à les contacter le plus en amont possible d’un projet touristique afin de bien prendre en compte l’accessibilité de tous dès la phase de conception du projet.

Nouveau classement des hébergements touristiques

La réforme du classement des hébergements touristiques introduite par la loi du 22 juillet 2009 concerne les hôtels, les campings, les parcs résidentiels de loisirs, les résidences de tourisme, les villages de vacances, les meublés de tourisme et les villages résidentiels de tourisme. Ces nouvelles normes orientées client doivent contribuer à l'amélioration de la qualité des équipements mais aussi des services pour l’ensemble des modes d’hébergement concernés grâce à un modèle plus exigeant. Elles établissent désormais de nouvelles exigences de qualité de service, contrôlées tous les 5 ans par un cabinet de contrôle accrédité par le Cofrac.

Les systèmes de classement ou "étoiles" de chaque mode d’hébergement sont désormais harmonisés tandis que les critères qui avaient pour certains d’entre eux près de 30 ans ont été modernisés. Désormais, quel que soit l’hébergement, les règles d’obtention du classement sont identiques et les critères du référentiel sont organisés selon le même mode de fonctionnement en trois chapitres :

• l’équipement (surface, état et propreté…),
• les services client (langues parlées, accès Internet…),
• le développement durable (accessibilité, environnement).

La règlementation relative à la performance énergétique des bâtiments

Un dispositif règlementaire spécifique a été mis en place pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. C’est ce que l’on appelle la « Règlementation Thermique ». Le cadre règlementaire est différent selon qu’il s’agit de créer des bâtiments neufs ou de réhabiliter ou modifier des bâtiments existants. 

Bâtiments neufs

Fruit du Grenelle Environnement, la Règlementation Thermique 2012 s’applique à tous les bâtiments depuis le 1er janvier 2013.  Afin d’être conforme à la " RT 2012 ", un bâtiment neuf doit respecter 3 exigences globales :

1. Exigence d’efficacité énergétique minimale du bâti (Bbiomax) : Exigence de limitation du besoin en énergie pour les composantes liées au bâti (chauffage, refroidissement et éclairage).
2. Exigence de consommation maximale (Cepmax) : Exigence maximale de consommation d’énergie primaire à 50 kWhEP/m2.an en moyenne. 5 usages sont pris en compte : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires (ventilateurs, pompes).
3. Exigence de confort d’été (Tic) : Exigence sur la température intérieure atteinte au cours d’une séquence de 5 jours chauds inférieure à une température de référence.
4. Quelques exigences de moyens : recours aux énergies renouvelables en maison individuelle,traitement des ponts thermiques, traitement de l’étanchéité à l’air (test de la porte soufflante), surface minimale de baies vitrées (1/6 de la surface des murs), mesure ou estimation des consommations d’énergie par usage, prise en compte de la production locale d’électricité en habitation.

Bâtiments existants 

La réglementation thermique des bâtiments existants s'applique aux bâtiments résidentiels et tertiaires existants dès lors que des travaux de rénovation sont prévus par le maître d'ouvrage. Les mesures réglementaires sont différentes selon l'importance des travaux :

• Pour les rénovations très lourdes de bâtiments de plus de 1000 m², achevés après 1948, la réglementation définit un objectif de performance énergétique globale pour le bâtiment rénové. 
• Pour tous les autres cas de rénovation, la réglementation définit une performance minimale pour l'élément remplacé ou installé (ventilation, murs et sols, eau chaude sanitaire et chauffage, fenêtres, éclairage).

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  Dates d'entrée en application : 1er avril 2008 et 1er novembre 2007

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